[+] Quais são as partes comuns de um edifício?
• O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
• As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns, salvo se outra coisa constar do título constitutivo da propriedade horizontal:
• Os pátios e jardins anexos ao edifício;
• Os elevadores;
• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
• As garagens e outros lugares de estacionamento;
• Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
[+] Quando no título constitutivo se discriminaram as partes comuns sem se ter mencionado o sótão, pertencerá este à fracção do último andar?
Não necessariamente. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não estejam afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos.
[+] Um talhão de terreno adjacente a uma fracção autónoma sito ao nível do rés-do-chão deve ser considerado parte comum?
Em princípio, os pátios, terrenos e jardins anexos ao edifício, bem como todas as áreas que não estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, devem presumir-se como comuns.
Contudo, a afectação material a uma das fracções de uma parte do prédio que se presume comum, por força do art. 1421º, nº 2 do CC, bastante para afastar a presunção estabelecida no mesmo preceito, muito especialmente se, como tal, estava prevista no início da obra e se na determinação do montante do preço de tal fracção, o condómino adquirente teve em vista tal afectação.
[+] É possível atribuir a utilização de partes comuns a apenas alguns condóminos?
O título constitutivo da propriedade horizontal pode destinar ao uso exclusivo de um ou mais condóminos certas zonas consideradas partes comuns do edifício (como por exemplo, os terraços). Constando no título constitutivo o direito de fruição e uso exclusivo de determinada zona ao condómino de uma fracção específica, esse direito não pode ser retirado pela Assembleia de Condóminos. Apenas deliberação tomada para alterar o referido título constitutivo, devidamente formalizada por escritura pública, poderá retirar ou atribuir um direito de uso exclusivo de uma parte comum.
No caso de uma parte comum que não esteja neste caso, ou seja, que não conste no título constitutivo como de uso exclusivo de um dos condóminos, é possível regular a sua utilização através de acordo entre todos os condóminos, por uma decisão tomada em Assembleia. Neste caso, o direito de fruição da respectiva parte comum será apenas um direito pessoal de gozo e não um direito real, pelo que não é necessário escritura pública.
[+] Como reagir face a uma apropriação indevida das partes comuns?
Além do administrador, e independentemente da deliberação da assembleia-geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitear em juízo nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o demandado seja, também, condómino.
[+] É possível destinar as receitas do arrendamento de uma fracção ou parte comum ao pagamento de despesas do condomínio?
Embora este seja um procedimento habitual, em princípio não deveria ser possível, porque cada condómino tem um direito de propriedade de uma parte dessas receitas, proporcional à sua quota com base na permilagem/percentagem, direito esse que é inviolável.
Para que as receitas provenientes do arrendamento de uma parte comum do imóvel possam ser afectas ao pagamento de despesas do condomínio, é necessário que todos os condóminos concordem com essa deliberação.